LOS MODULOS DE CONTRIBUCION A EXPENSAS COMUNES EN COPROPIEDADES

ARTICULO DE ORIENTACION PARA ADMINISTRACION DE PROPIEDAD HORIZONTAL

PUBLICADO FECHA:  JULIO DE 2017.
ACTUALIZADO MAYO DE 2020.

TEMA DE INTERES

 “ORIENTACIONES SOBRE LOS MODULOS DE CONTRIBUCION PARA LAS EXPENSAS COMUNES EN COPROPIEDADES DE USO MIXTO Y COMERCIAL”

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia

Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano

Editorial sobre Propiedad Horizontal en Colombia
Redactado por: Edgar Fernando Martínez Zambrano
Bogotá D.C., 16 Julio de 2017.

Fuentes Consultadas: Ley 675 de 2001, Guía Legis sobre Propiedad Horizontal, Guía Legis sobre la Propiedad Horizontal, Sentencia C-522 de 2002, Apartes del Libro «Propiedad horizontal. Fijación de las cuotas de participación: imperatividad de los parámetros legales. Estatutos de la comunidad de propietarios: impugnación y plazo para la misma.» autor Miguel L. Lacruz Mantecón, Madrid – España Año 2009.

El Contenido de este Artículo; define los principios establecidos en el régimen de la propiedad horizontal de acuerdo a la Ley 675 de 2001, acerca de los módulos de contribución a las expensas comunes necesarias en Copropiedades para uso mixto y para Centros Comerciales en Colombia.

Con respecto a los módulos de contribución, la Ley 675 de 2001 define lo siguiente:

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO COMERCIAL: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular se encuentran destinados al desarrollo de actividades mercantiles, de conformidad con la normatividad urbanística vigente.

EDIFICIO O CONJUNTO DE USO MIXTO: Inmuebles cuyos bienes de dominio particular tienen diversas destinaciones, tales como vivienda, comercio, industria u oficinas, de conformidad con la normatividad urbanística

EXPENSAS COMUNES NECESARIAS:  Erogaciones necesarias causadas por la administración y la prestación de los servicios comunes esenciales requeridos para la existencia, seguridad y conservación de los bienes comunes del edificio o conjunto.  Para estos efectos se entenderán esenciales los servicios necesarios, para el mantenimiento, reparación, reposición, reconstrucción y vigilancia de los bienes comunes, así como los servicios públicos esenciales relacionados con estos.

En los edificios o conjuntos de uso comercial, los costos de mercadeo tendrán el carácter de expensa común necesaria, sin perjuicio de las excepciones y restricciones que el reglamento de propiedad horizontal respectivo establezca.

Las expensas comunes diferentes de las necesarias, tendrán carácter obligatorio cuando sean aprobadas por la mayoría calificada exigida para el efecto en la presente ley.

COEFICIENTES DE COPROPIEDAD:  Índices que establecen la participación porcentual de cada uno de los propietarios de bienes de dominio particular en los bienes comunes del edificio o conjunto sometido al régimen de propiedad horizontal.  Definen, además, su participación en la asamblea de propietarios y la proporción con que cada uno contribuirá en las expensas comunes del edificio o conjunto, sin perjuicio de las que se determinen por módulos de contribución, en edificios o conjuntos de uso comercial o mixto.

MÓDULOS DE CONTRIBUCIÓN: Índices que establecen la participación porcentual de los propietarios de bienes de dominio particular, en las expensas causadas en relación con los bienes y servicios comunes cuyo uso y goce corresponda a una parte o sector determinado del edificio o conjunto de uso comercial o mixto.

ARTÍCULO 5º. CONTENIDO DE LA ESCRITURA O REGLAMENTO DE PROPIEDAD HORIZONTAL.  La escritura pública que contiene el reglamento de propiedad horizontal, deberá incluir como mínimo:

1.      El nombre e identificación del propietario.

2.      El nombre distintivo del edificio o conjunto.

3.      La determinación del terreno o terrenos sobre los cuales se levanta el edificio o conjunto, por su nomenclatura, área y linderos, indicando el título o títulos de adquisición y los correspondientes folios de matrícula inmobiliaria.

4.      La identificación de cada uno de los bienes de dominio particular de acuerdo con los planos aprobados por la Oficina de Planeación municipal o Distrital o por la entidad o persona que haga sus veces.

5.      La determinación  de los bienes comunes, con  indicación de los que tengan el carácter de esenciales, y de aquellos cuyo uso se asigne a determinados sectores del edificio o conjunto, cuando fuere el caso.

6.      Los coeficientes de copropiedad y los módulos de contribución, según el caso.

7.      La destinación de los bienes de dominio particular que conforman el edificio o conjunto, la cual deberá ajustarse a las normas urbanísticas vigentes.

8.      Las especificaciones de construcción y condiciones de seguridad y salubridad del edificio o conjunto.

Además de este contenido básico, los reglamentos de propiedad horizontal incluirán las regulaciones relacionadas con la administración, dirección y control de la persona jurídica que nace por ministerio de esta ley y las reglas que gobiernan la organización y funcionamiento del edificio o conjunto.

PARÁGRAFO 3º. Los reglamentos de propiedad horizontal de los edificios o conjuntos de uso comercial podrán consagrar, además del contenido mínimo previsto en esta ley, regulaciones tendientes a preservar el ejercicio efectivo y continuo de la actividad mercantil en los bienes privados, y a propender por su ubicación según el uso específico o sectorial al cual se encuentren destinados, así como las obligaciones específicas de los propietarios en relación con sus bienes privados.

ARTICULO 27. FACTORES DE CALCULO EN EDIFICIOS O CONJUNTOS DE USO MIXTO Y EN LOS CONJUNTOS COMERCIALES.  En los edificios o conjuntos de uso mixto y en los destinados a comercio, los coeficientes de copropiedad se calculan de acuerdo con un valor inicial que represente una ponderación objetiva entre el área privada y la destinación y características de los mismos. Los reglamentos de propiedad horizontal deberán expresar en forma clara y precisa los criterios de ponderación para la determinación de los coeficientes de copropiedad.

PARÁGRAFO.  El referido valor inicial no necesariamente tendrá que coincidir con el valor comercial de los bienes de dominio particular

CONCEPTO SOBRE LOS MODULOS DE CONTRIBUCION.

El módulo de contribución se puede definir como un mecanismo técnico sobre la base de la relación de gastos que les corresponde a un sector de una copropiedad de uso mixto ó comercial, con el objeto de establecer la expensa ó cuota para cada unidad privada ò de dominio particular del sector teniendo en cuenta la ubicación de la misma dentro de la copropiedad y el uso efectivo de cierto servicio tangible ó intangible que genera una erogación real establecida de acuerdo al presupuesto de gastos aprobado por la Asamblea de Propietarios de la respectiva copropiedad de uso mixto ó comercial.

Este mecanismo, se implementó dentro del actual régimen de la Propiedad Horizontal en Colombia (Ley 675 de 2001); teniendo en cuenta que a este régimen se someten los centros comerciales y las copropiedades de uso mixto (aquellas cuyas unidades de dominio particular tienen un uso específico tanto para vivienda, comercio, industria ú oficinas regulado por las normas de urbanismo y que se encuentran definidos por la respectiva licencia de construcción emitida por la autoridad urbanística)

Este principio, busca que la participación en las expensas comunes ó gastos de la persona jurídica a cargo de las unidades privadas a fin se apliquen de forma racional y en equilibrio sobre el uso efectivo de cierto bien ó servicio que le corresponde a dicha unidad ó inmueble de dominio particular ó privado y que dicha regulación permita la aplicabilidad de las contribuciones a cargo de las unidades privadas sectorizadas, sobre la base del presupuesto de gastos que defina la Asamblea de Propietarios en cada período, para atender las obligaciones requeridas para el cumplimiento del objeto social de la persona jurídica.

Los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual bajo el criterio de ponderación objetiva en las expensas causadas, de acuerdo en primer lugar al índice de participación ó coeficiente para el cálculo de la expensa común según los gastos ó erogaciones generales del Edificio ó Conjunto; luego el cálculo de la expensa común según los gastos ó erogaciones que le corresponde a la unidad privada que corresponde al sector donde se encuentre ubicado el bien de domino particular de acuerdo al uso y goce de los servicios efectivos que le corresponde a este dentro del sector, estableciendo el módulo respectivo.

Se establece módulo para cargas, ó gastos a cargo de un inmueble, el valor proporcional de la unidad privada (coeficiente) y  cuanto a él se considera unido en el conjunto de la copropiedad, el cual, al mismo tiempo que se divide física y jurídicamente en casas, apartamentos o locales, así también se divide económicamente en fracciones o cuotas de acuerdo a su índice de participación ó coeficiente como primer elemento para la fijación de un módulo de contribución.

El reglamento de propiedad horizontal, como el estatuto que regula los derechos y obligaciones específicas de los copropietarios de edificio de uso mixto ó centro comercial sometido al régimen de propiedad horizontal; y en el que se definen las condiciones de la Edificación, la tradición del Inmueble que dio lugar al edificio ó conjunto; sea Centro Comercial, Edificio de uso mixto; el alinderamiento general, la ubicación del predio, la memoria descriptiva donde se establecen  los bienes comunes de uso y goce general como aquellos de uso y goce directo para el respectivo sector; la determinación de las unidades privadas (locales, apartamentos, casas, depósitos, bodegas ú oficinas), los índices de participación junto con los módulos de contribución a las expensas comunes (según el uso comercial ó mixto), los deberes y derechos de los propietarios y tenedores de las unidades privadas tanto con estas como con los bienes comunes, la dirección y administración de la Persona Jurídica que surge al constituirse y someterse al régimen de la Propiedad Horizontal, basado en los principios del derecho privado.

Los fundamentos del derecho privado son el principio constitucional que rige para nuestra nación, la cual da potestad a los ciudadanos de asociarse bajo principios del pluralismo social, para desarrollar actividades en común, y éste es uno de los principios del régimen para la Propiedad Horizontal, el cual busca regular el ejercicio de derechos privados de los propietarios de inmuebles sometidos a este régimen. Es decir cada copropiedad con base en sus características propias y basadas en los principios de la Ley 675 de 2001 como marco referente; diseñará y definirá las condiciones en que se desarrollará la persona jurídica.

La fijación de las cuotas de administración correspondientes a las distintas unidades de dominio particular, y sean para uso de vivienda (casas ò apartamentos) y uso mixto (locales, casas, depósitos, oficinas, bodegas, etc..) en un edificio, conjunto ó centro comercial sometido al régimen de propiedad horizontal; deben ajustarsen a los criterios legalmente dispuestos, sin que el hecho de su concreción en el reglamento de propiedad horizontal, suponga que queda exclusivamente sujeta al régimen previsto; ya que es decisión de la Asamblea de Propietarios, la revisión y ajuste de los módulos de contribución, si así lo consideran, previo estudio en el cual se determine que dichos módulos consagrados en el reglamento, No tienen aplicabilidad sobre el fundamento del criterio de ponderación, ya que se pueden dar por ocasión, que cambien la destinación y uso específico de las unidades de dominio particular, para que los presupuestos de gastos en el tiempo determinen un comportamiento de variación y por ende la forma en que se aplican las cuotas de administración.

Cabe recordar que la modificación a estos módulos de contribución deben hacerse mediante la respectiva reforma al reglamento de propiedad horizontal, es decir conforme lo establece el artículo 46 de la Ley 675 de 2001.

EL CRITERIO DE PONDERACION OBJETIVA PARA EL CALCULO DE EXPENSAS COMUNES A CARGO DE LAS UNIDADES DE DOMINIO PARTICULAR.

Para la liquidación de las expensas comunes a cargo de las unidades dominio particular (bienes privados) en las copropiedades de uso mixto ó comerciales, conforme lo establece el artículo 27 de la Ley 675 de 2001; es indispensable que se consagre dentro del reglamento de propiedad horizontal de la respectiva copropiedad de uso mixto ó centro comercial; la fijación de los módulos de contribución, lo cual garantizará que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunes a cargo de los propietarios de los bienes de dominio particular, que No estén destinadas a uso y goce general, ya sea por la ubicación, características ò por ponderación objetiva; dichas expensas sobre los gastos sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados a que derivan los mayores beneficios de su uso en la Copropiedad por el uso mixto, ò en el centro comercial sobre la base de uso que definió el constructor y la respectiva licencia otorgada para el desarrollo del proyecto por parte de la autoridad local de Planeación y Urbanismo.

 El artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de Propiedad Horizontal de las copropiedades de uso mixto, deben definir de forma expresa, la sectorización de los bienes y servicios comunes; que no estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, su destinación  ó localización dentro de la Copropiedad.

Las expensas comunes necesarias se fijarán con base en el índice de participación ó coeficiente para la totalidad de las unidades privadas y a través de módulos especiales de contribución que se establecerán con  bienes y servicios comunes; las cuales estarán a cargo  de los propietarios de los bienes privados (ó de dominio particular) del respectivo sector a los que acceden de forma directa, quienes deberán sufragar de acuerdo con los módulos de contribución respectivos, definidos y calculados conforme las normas establecidas por el Propietario Inicial (constructor) ó por la decisión de los propietarios y que repito, deben ser consagradas en el reglamento de propiedad horizontal; en sujeción al principio del derecho privado y el criterio de ponderación objetiva.

Los recursos de cada sector de contribución, se precisarán dentro del presupuesto anual de la Copropiedad y sólo podrán sufragar las erogaciones ó gastos inherentes a su destinación específica. 

Para una copropiedad de uso mixto, resulta de cierta manera más simple el proceso de establecer los módulos de contribución a las expensas comunes a cargo de las unidades privadas, toda vez que por lo general, estas copropiedades se componen por unidades privadas para vivienda en su mayoría y por unidades privadas como locales para uso comercial; y la ubicación de los locales por lo general se establece según diseños y planos, en el primer piso de la edificación y casi siempre en el área exterior de la copropiedad.

Lo anterior determina que dichas unidades privadas (locales para uso comercial), por su ubicación dentro de la edificación, no se surten de todos los servicios y gastos causados para el funcionamiento de la copropiedad; ya que No se benefician de servicios como la vigilancia y seguridad, aseo y limpieza, entre otros; por lo tanto no tienen por qué aplicarse imposiciones para la participación en dichos gastos, definidos en el presupuesto del Edificio ó Conjunto, y lo anterior debe estar consagrado dentro del Reglamento de Propiedad Horizontal.

Para los centros comerciales, la dinámica es diferente en razón a que por la ubicación de los locales dentro de la edificación, los gastos definidos por el presupuesto se deben sectorizar en tablas que se definen como módulos de contribución, teniendo en cuenta que existen unos gastos ó erogaciones generales que son inherentes a la totalidad de las unidades privadas, y ciertos gastos por mantenimiento de superficies y equipos, servicios de aseo, limpieza y similares que se deben aplicar de acuerdo al sector donde se encuentra ubicado el respectivo local, oficina ú bodega.

SECTORIZACION DE LOS SERVICIOS PARA LA APLICACIÓN DE EXPENSAS COMUNES  SOBRE GASTOS DE MERCADEO EN CENTROS COMERCIALES

Los Centros Comerciales, por su condición de desarrollar actividades comerciales, se diferencian de las copropiedades de uso residencial, a razón que los diseños y desarrollo, les brindan unas características propias para su actividad, lo cual se genera una referencia y a su vez una infraestructura física enfocada a generar espacios de circulación peatonal para el desarrollo de su objeto social; con el objeto de generar sensaciones de tranquilidad, confort,  disfrute y goce de los elementos y bienes comunes.

La fijación de los módulos de contribución, garantizará que las expensas comunes relacionadas con bienes y servicios comunales, que No estén destinadas a uso y goce general, sean sufragadas por los propietarios de los bienes privados que deriva los mayores beneficios de su uso en las copropiedades de uso comercial.

Con lo anterior el artículo 31 de la Ley 675 de 2001, dispone que los reglamentos de Propiedad Horizontal de los edificios ó centros comerciales, deben preveer de forma expresa la sectorización de los bienes y servicios comunes; que No estén destinados al uso y goce general de los propietarios de las unidades privadas, en razón a su naturaleza, su destinación  ó localización.

Los módulos de contribución son índices que establecen la participación porcentual bajo el criterio de ponderación objetiva en las expensas causadas de acuerdo al sector donde se encuentre ubicado el bien de domino particular y conforme el uso y goce de los servicios que le corresponda, de acuerdo a las características en las instalaciones y equipamentos de la Copropiedad.

RECOMENDACIONES  Y ORIENTACIONES

Los módulos de contribución en Copropiedades de Uso Mixto y en Centros Comerciales sometidos al régimen para la Propiedad Horizontal, permitirán el pleno ejercicio de los derechos y obligaciones conforme los lineamientos establecidos por la Ley 675 de 2001 para el funcionamiento de la Copropiedad, a fin se cumplan con las disposiciones que define la misma Ley, lo que permitirá el uso adecuado de sus bienes privados con las respectivas regulaciones, el disfrute de los bienes comunes por su naturaleza, y la participación correcta y eficaz en el pago de expensas, y en la adecuada organización y administración de la persona jurídica de la cual hacen parte.

Para tal fin; en primer lugar hace necesario adelantar los estudios y conceptos previos en materia de planeación, para verificar el uso de las unidades de dominio particular, su ubicación y las erogaciones que realmente les corresponde sobre el total de gastos en el presupuesto para así establecer el mecanismo sobre las cuales deben contribuir.

Espero que el contenido de este artículo, les sea de mucha utilidad en sus actividades, la ilustración de estos temas son complemento a los expuestos en esta sección de mi Sitio sobre Propiedad Horizontal; pueden enviar sus comentarios y aclaraciones a los correos que aparecen en la parte inferior de este artículo.

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Edgar Fernando Martínez Z.

Director del grupo en facebook "Amigos en la Propiedad Horizontal".